LH 전세임대 재계약 시 임대보증금 및 임대료 할증 : 재계약 해야하는데 소득초과 기준과 기간이 궁금해요.

안녕하세요. LH 전세임대 재계약에 대한 많은 고민들이 있습니다. 재계약 가능 여부부터 임대보증금 할증까지.. 오늘은 재계약에 따른 소득초과 기준과 할증에 대해 알아보겠습니다. 오늘의 주제는 다음과 같습니다.

질문

현재 지금도 LH 전세임대2 지원을 받아서 거주하고 있는 사람입니다. 상황은 다음과 같아요.

1. 전세금 2억 중 16,000만 원 지원받았으며, 매월 266,660원의 임대료를 내고 있습니다.
2. 이제 몇달 후에 재계약을 해야 하는데 소득초과 기준이 무엇인지 궁금해요.,
3. 만약 소득초과로 임대보증금 및 임대료가 20프로 할증된다고 하면 지금의 제 경우 내야하는 임대료는 얼마인가요?

참고하면 좋은 글 : LH 청년 전세자금 대출 : 월세에서 전세로 가고싶습니다.

1. LH 전세임대 재계약 시 소득 초과로 인한 임대료 인상

LH에서는 전세임대주택 입주자의 주거비 부담을 덜어주기 위해 임대보증금의 일부를 지원하고 있죠. 이렇게 지원을 받아 거주를 하지만 재계약 시 입주자의 소득이 증가하여 일정 기준을 초과할 경우 임대보증금 지원금과 월 임대료가 인상됩니다.

1-1. 소득초과 여부 판단 기준

소득 초과 여부는 일반적으로 가구원 전체의 직전 연도 총소득금액을 기준으로 합니다. 이 금액이 가구원수별로 정해진 소득기준인 ‘전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120%’를 넘으면 소득이 초과된 것으로 간주됩니다.

‘전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120%’라는 말이 너무 어려운데 쉽게 예시를 들어 풀어서 설명해볼게요.

예를 들어, 2024년에 재계약을 앞두고 있다면, 2023년도의 소득을 기준으로 소득 증가 여부를 평가하는 것이죠. 이는 과세자료, 급여명세서, 사업소득증명서 등을 통해 확인할 수 있으며, 구체적인 평가 기간은 해당 연도의 전체를 기준으로 하게 됩니다.

다만, 이는 일반적인 기준이며, 구체적인 소득 검토 기간은 LH의 정책이나 해당 지역의 구체적인 지침에 따라 다를 수 있어요. 때로는 특정 기간 동안의 평균 소득을 확인할 수도 있고, 최근 몇 개월의 소득을 기준으로 할 수도 있습니다. 그러니 정확한 것은 재계약 전 문의를 해보는 것입니다.

• 기준: 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 120%
• 기간: 주로 재계약을 신청하는 해의 전년도 소득
• 참고로 소득 수준뿐만 아니라 주택 시장의 가격 변동률 등이 고려될 수도 있어요. 소득이 일정 기준 이상 증가했을 때 뿐만 아니라, 해당 주택이 시장 가격의 상승으로 인해 임대보증금이 조정될 수 있는데, 이는 지역별, 시기별로 차이가 있을 수 있습니다.

1-2. 소득초과 시 임대보증금 및 임대료 인상

앞서 알아본바와 같이 소득이 초과되었을 경우, 임대보증금은 현재 LH에서 지원받고 있는 금액을 기준으로 20% 인상된 금액을 추가로 납부해야 합니다.

예를 들어 질문과 같이 전세금 2억 원에 1억 6천만 원을 지원받고 있다면, 4천만 원의 20%인 8백만 원을 더 내야 합니다. 따라서 추가 납부해야 할 임대보증금은 8백만 원입니다. 월 임대료 역시 20% 인상됩니다. 현재 월 임대료가 26만 6천 6백원이라면 20%에 해당하는 5만 3천 3백원이 더해져 31만 9천 9백원의 임대료를 매월 내야 합니다.

• 할증 비윮: 20%
• 계산 방법: 납부해야 할 총 보증금과 임대료
  • 임대 보증금 할증 : 현재 보증금 x 120%
  • 임대료 할증 : 현재 월 임대료 x 120%

2. LH 전세임대 재계약 시 소득 초과 여부 산정 방법

위에서 알아본 것처럼 재계약을 앞두고 있는 LH 전세임대 입주자 분들은 소득 초과로 인한 임대료 인상 여부를 꼭 확인해야 합니다. 그래야 갑작스런 급전을 필요로하지 않고 미리 준비할 수 있게 되는 것이죠. 소득 초과 여부를 정확히 알아보려면 몇 가지 절차를 거쳐야 합니다.

2-1. 소득 초과 여부 산정

• 소득 계산 절차 : 먼저 국세청 홈택스 사이트(https://www.nts.go.kr)에 접속하여 로그인한 후 ‘민원·신고 > 과세표준확인원 출력’ 메뉴를 선택합니다. 출력 기간*은 전 년도(1월 1일부터 12월 31일)로 설정하세요.(* 앞서 말했듯이 보통은 전년도 기간 연간 총 소득을 기준으로 판단합니다. 하지만 경우 따라 계약 종료 6개월 전 또는 특정기간으로 판단할 수도 있기 때문에 그에 맞게 설정을 해주셔야 합니다.)
• 출력한 과세표준확인원에 나온 연간 총 소득을 12개월으로 나누면 평균 소득을 구할 수 있습니다.
• 이렇게 계산된 평균 소득을 ‘전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 120%‘와 비교합니다. 평균 소득이 이 기준을 초과하면 소득 초과로 판정되어 임대보증금과 임대료가 인상됩니다.
  (예를 들어 4인 가구 기준으로 전년도 월평균소득이 500만원이었다면, 소득 기준은 500만원의 120%인 600만원입니다. 이때 6개월 평균소득이 600만원을 넘으면 소득 초과로 간주되는 것입니다.)

2-2. 소득 계산 및 기준과 확인

2-2-1. 소득 계산 절차

• 국세청 홈택스 사이트(www.nts.go.kr)에 접속하여 로그인합니다.
• ‘민원증명’ 메뉴에서 ‘종합소득 세액신고자용’ 과세표준확인원을 선택합니다.
• 출력 기간을 전년도 1월 1일부터 12월 31일까지 1년 단위로 설정합니다.
• 과세표준확인원을 출력하면 ‘종합소득금액’이라는 항목에 전년도 연간 총소득이 기재되어 있습니다.
• 해당 금액이 가구원 전체의 전년도 연간 총소득입니다.

2-2-2. 소득 기준 확인

국토교통부에서 매년 발표하는 ‘도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득’ 자료를 확인합니다. 해당 연도와 가구원 수에 맞는 월평균소득을 찾아 120%를 계산합니다.(예시) 2022년 기준 4인가구 월평균소득이 551만원이었다면, 120%는 661만원입니다.

2-2-3. 소득 초과 여부 판단

• 앞서 구한 과세표준확인원의 연간 총소득을 12로 나누어 월평균 소득을 구합니다.
• 이 월평균 소득이 도시근로자 월평균소득의 120%를 초과하면 소득 초과로 판정됩니다.
• 소득 초과 시 임대보증금과 월임대료가 각각 20% 인상됩니다.
• 이렇게 국세청 과세표준확인원의 전년도 총소득 금액과 국토부 발표 소득기준을 비교하여 정확한 소득 초과 여부를 가릴 수 있습니다.

3. LH 전세임대 재계약 소득초과에 따른 총 주거비 부담

그렇다면 앞의 질문으로 돌아가서 소득이 초과되어 임대보증금과 임대료가 인상된다면, 2년 임대차 계약 기간 동안 총 주거비 부담은 어떻게 될까요?

임대보증금의 경우 추가 납부해야 할 금액만 있으면 되므로, 8백만 원을 내면 그만입니다. 하지만 임대료는 매달 더 내야 하므로 2년치를 모두 계산해야 합니다. 인상된 월 임대료 31만 9천 9백원에 24개월을 곱하면 7백 67만 9천 8백원이 나옵니다. 따라서 2년간 총 주거비 부담액은 임대보증금 추가 납부금 8백만 원과 2년치 임대료 7백 67만 9천 8백원을 합친 1억 1천 67만 9천 8백원이 됩니다.

정확한 금액은 가구 실소득과 지자체 기준에 따라 달라질 수 있으므로, 재계약 전에 반드시 LH전세임대 포털(jeonse.lh.or.kr) 및 관할 주거복지센터에 문의하여 확인하는 것이 중요합니다.

참고하면 좋은 글 : 올해 만료가 되는데 재계약 하고 싶어요! LH 청년전세임대재계약 후기

마치며

임대보증금 할증 기준의 적용 기간은 주로 재계약 시점에 기준을 둡니다. LH 전세임대와 같은 공공 임대주택 프로그램의 경우, 임대 계약 기간이 만료되기 전에 재계약 과정을 거치게 되며, 이 시점에서 임대보증금의 할증 여부가 결정되죠.

일반적으로 임대 계약은 2년 단위로 이루어지며, 임대 계약 만료 약 1~2개월 전부터 재계약 절차를 시작하는 경우가 많습니다. 따라서, 임대보증금 할증 기준의 적용 기간은 임대 계약 만료 전 해당되는 절차를 통해 결정되는데, 구체적인 일정은 주택 관리 기관이나 LH 고객센터 등을 통해 확인할 수 있습니다. 이 기간 동안, 임차인은 임대 조건 변화에 대해 통보를 받게 되며, 할증률, 소득 검토 기준, 그리고 임대보증금 및 월세 조정에 대한 구체적인 내용을 안내받습니다. 만약 소득 증가 등으로 인해 임대보증금이 할증되는 경우, 이 정보는 재계약 과정에서 명시적으로 안내됩니다.(아니 반드시 신경 써서 확인해야 할 사항입니다.)

중요한 점은, 임대보증금 할증 기준 및 적용 기간은 LH 정책과 주택 시장의 상황, 그리고 정부의 주거 정책 변화에 따라 달라질 수 있다는 것입니다. 따라서, 임대 계약이 만료되기 전에는 관련 기관의 공지사항을 주시하고, 필요한 경우 상담을 받아 최신 정보를 파악하는 것이 좋습니다.